滋賀県での生前贈与（不動産名義変更）
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生前贈与とは

生前贈与とは、生きている個人から別の個人へ財産を渡すことです。その人へ生活費などの援助や、相続税を減らすためにおこなわれます。

生前贈与によって、相続税の課税対象となる財産を減らすことができます。しかし生前贈与をした財産には、相続税ではなく贈与税がかかります。そのため生前贈与をおこなう際には、相続税と贈与税をそれぞれ試算し、どちらが税金が抑えられるか確認する必要があります。

なお、生前贈与をする人を贈与者、財産を受け取る人を受贈者と言います。受遺者は生前贈与を受ける際に、以下の2つの方法のどちらかを選択できます。

暦年贈与

暦年贈与とは、受遺者が1月1日～12月31日までの1年間で受け取った財産の合計が110万円を超えた場合、超えた金額に対して贈与税がかかる制度です。

相続時精算課税制度の申請をしなければ、暦年贈与を選択したことになります。

贈与には一般贈与と特例贈与があり、特例贈与は親や祖父母などの直系尊属から、20歳以上の子や孫などの直系卑属への贈与するもので、税率が低く設定されています。

特例贈与

一般贈与

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、受け取った金額の合計が2,500万円を超えるまで贈与税がかからない制度です。超えた場合には、超えた金額に対して一律20%の贈与税が課税されます。60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫に贈与する場合に選択できます。

ただし、相続時には贈与財産と相続財産を合計して相続税の計算をおこないます。既に支払った贈与税がある場合はその贈与税を清算して、差額の相続税を納める必要があります。

相続時精算課税制度の詳細は「孫への生前贈与｜暦年課税制度と相続時精算課税制度。教育資金、結婚資金、住宅資金の非課税枠」を参考にしてください。

生前贈与のメリット

生前贈与で相続対策をするメリットを紹介します。

相続財産を減らせる

暦年贈与で生前贈与をおこなう場合、年間の贈与額が110万円を超えなければ贈与税はかかりません。したがって、贈与税が課されずに相続財産を減らすことができます。

誰にでも自由に贈与できる

相続であれば民法で相続人が定められていますが、生前贈与であれば誰にでも自由に渡すことができます。遺言書でもできますが、生前贈与のほうが簡単に渡すことができます。

生前贈与のデメリット

生前贈与のデメリットについても把握しておき、慎重に検討しましょう。

税務署に否認されるリスクがある

生前贈与のつもりで金銭を渡していたとしても、受遺者が了承していなければ生前贈与は成立しません。また現金手渡しや名義預金、へそくりなどは税務署に生前贈与を否認されてしまう可能性があります。否認されると相続税が課されることもあるので、贈与契約書を作成しておくと良いでしょう。

定期贈与とみなされるリスクがある

毎年同じ額を贈与していると定期贈与とみなされ、贈与額が110万円以下でも贈与税が課される場合があります。

亡くなる前3年（7年）以内に贈与はないか

被相続人の死亡時から遡って3年以内の贈与は相続財産とみなされ、相続税の対象となります。その場合、被相続人の死亡時に相続財産に加算され、相続税が課税されるので注意しましょう。

また、令和5年度年度の税制改正大綱で相続の課税ルールの見直しがあり、生前贈与の対象を3年から7年に延長されることが決まりました。令和6年1月1日以降の贈与から適用されます。

土地・建物（不動産）を名義変更するメリット

土地・建物（不動産）を生前贈与するメリットは、大きく2つあります。

• 節税効果を期待できる
• 渡したいものを渡したい人に確実に渡せる

節税効果を期待できる

暦年贈与や相続時精算課税制度によって、財産の一部を非課税で渡すことができます。それにより相続財産が減るため、節税につながります。

将来価値が上がる可能性がある土地の場合、生前贈与によって節税対策になる

土地・建物（不動産）は分割しづらい財産のため、相続時精算課税制度を利用するとスムーズに贈与できます。

相続時精算課税制度では、贈与した財産は贈与時の価格で相続時に精算されるため、今後値上がりする可能性が高い財産をその前に贈与することで、相続時の税負担を軽減できる可能性があるのです。

土地から収益が得られる場合、生前贈与によって節税対策になる

賃貸アパートなどの収益が出る不動産を所有している場合、早めに贈与することで家賃収入を子どもに渡すことができます。

配偶者に自宅を贈与したときに配偶者控除を利用できる

贈与税の配偶者控除とは、結婚して20年以上経過した夫婦の場合に夫婦間で2,000万円まで非課税で自宅を生前贈与できる制度です。

この制度は暦年贈与と併用が可能のため、最大2,110万円まで贈与税を非課税にすることができます。

制度の利用には受贈者が贈与を受けた年の翌年3月15日までにその不動産に住み、その後も住み続けるなどの条件があります。また税務署への申告も必要です。

住宅取得資金贈与の特例を適用できる

住宅取得資金贈与の特例とは、贈与を受けた年の1月1日において20歳（令和4年4月1日より18歳に引き下げ）以上の子や孫に、住宅購入や増改築のための資金を贈与したとき、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。

確実に財産を渡したい相手に贈与できる

生前贈与では誰に贈与するかを選べるので、相続時のトラブルを未然に防ぐことができます。

土地・建物（不動産）を生前贈与するデメリット

土地・建物を生前贈与するデメリットとしては、以下があります。

不動産取得税や登録免許税などがかかる

不動産を誰かに譲渡する場合、不動産取得税や登録免許税などが発生します。生前贈与をするときは、どのくらい税金がかかり節税ができるのか、試算してから決めるようにしましょう。

贈与税は相続税よりも税率が高い

生前贈与で贈与税がかかる場合、贈与税は相続税よりも税率が高いです。したがって相続税よりも大きい金額を納めなければならない可能性があります。

相続税のほうが基礎控除額は高い

基礎控除とは、一定の金額までは税金がかからない控除を言います。相続税の基礎控除は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」のため相続財産が相続税の基礎控除内であれば、わざわざ生前贈与する必要がない場合があります。

小規模宅地等の特例が適用されない

小規模宅地等の特例とは、自宅などの土地の評価額を330㎡まで8割減できる特例です。しかしこの特例が適用できるのは配偶者、同居の親族、家を持っていない親族のいずれかに限られます。

配偶者以外の人が住宅取得等資金の贈与税の非課税枠を使って自宅を取得すると、小規模宅地等の特例を利用できなくなります。

維持費が受贈者の負担となる

土地・建物（不動産）を所有しているだけでも固定資産税や管理費といった維持費が発生します。この維持費は受遺者が払わなければなりません。

生前贈与するときのポイント

生前贈与をするときは、いくつかのポイントを押さえておきましょう。

計画を立てる

生前贈与は何年もかけておこなう場合が少なくありません。計画を立てたうえで正確におこなわないと、金額などを誤る可能性があります。

また一人で判断すると大きなミスにつながる可能性もあるので、税理士や金融機関に相談してみるのもおすすめです。

贈与の証明書を残しておく

贈与は口頭でも成立しますが、証明書を残しておくことが重要です。税務署に贈与を認めさせる意味でも、証明書は大切になります。生前贈与が税務署に否認されてしまうと、相続税が課税されてしまう可能性があるからです。

領収書を取っておく

贈与されたお金を何に使ったか明らかにするために、領収書を取っておく必要があります。贈与したつもりでも、税務署から被相続人の名義借り財産と判断されてしまう可能性があるからです。

生前贈与を検討するときは専門家に相談

生前贈与を検討する場合、贈与する金額やタイミングなどによっても節税の効果が大きく変わるため、専門家に相談してから決めることをおすすめします。

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